五大首府房价平均下降6.17% 澳大利亚房市能否峰回路转

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堪培拉北部新开发的萨斯比住宅区的房价也下跌了。翁东辉

新年伊始，人们对澳大利亚房地产市场的前景忧心忡忡。在经历了2018年的大幅下跌后，澳大利亚的房价今年能扭转吗？大多数市场预测都不乐观。

澳大利亚权威房地产信息公司corelogic的数据显示，2018年，悉尼房价下跌了8.61%，墨尔本房价下跌了6.61%，珀斯下跌了4.53%；澳大利亚五个主要首都城市的平均房价下降了6.17%。这是近十年来澳大利亚房地产表现最差的一年。

根据摩根士丹利的分析，澳大利亚房价正以35年来最快的速度下跌。鉴于根深蒂固的市场疲软，2019年不太可能好转。据估计，平均房价将下降10%左右。至于房价走势，澳大利亚当地经济学家普遍认为，房价将继续下跌，尤其是悉尼和墨尔本将继续下跌。不过，预计澳大利亚大选后，新政府经济政策的确定性将会增强，房地产市场可能会回暖。

据统计，2018年第四季度，悉尼房价同比下降15%，墨尔本房价同比下降12%，这两个城市的清算率和交易量均创下新低。曾几何时，悉尼的房地产市场连续五年强劲上涨。2014年，悉尼的平均房价上涨了12.8%，2015年飙升了14.9%。在2017年6月见顶后，出现了一个拐点，然后在2018年加速修正。墨尔本只是因为移民人口的增加而需要住房支持，房价直到2018年下半年才显示出疲态，但目前有加速下滑的风险。这两个大城市占据了澳大利亚一半的房地产市场，并具有决定性的影响。

就悉尼而言，房地产市场正在经历一场信心危机。一些影响房价的不利因素正在出现，如持续的信贷紧缩、住房供应增加、外国投资者撤出以及资本利得税可能发生变化。据统计，悉尼的房屋入住率已经超过了3.2%。在公寓建筑密集的地区，比如西部和北部低岸的大片地区，投资者可能面临更大的风险。悉尼是一个国际大都市，也是旅游和移民的热点。其强劲的经济增长和大型基础设施项目提供了许多就业机会，住房需求相对强劲。如果连悉尼的房价都被回调，这意味着澳大利亚房地产市场确实已经进入下行区间。

澳大利亚房地产市场大起大落，政府的调控政策也发生了变化。最近，澳大利亚保诚监管局提高了投资者的贷款上限，突显出政府对房地产市场低迷的担忧。市场分析师认为，如果取消信贷上限的信贷宽松政策不起作用，包括降息在内的其他措施也不会被排除。低利率可能成为房地产市场的一个重要支撑因素，但问题是很难获得新的抵押贷款。当大多数纯利息贷款到期时，投资者将被迫退出房地产市场。因此，信贷紧缩是导致过去两年澳大利亚房价持续下跌的主要因素之一。

为防止房地产泡沫，澳大利亚保诚监管局于2015年初开始启动第一轮宏观审慎政策，不仅要求各大银行提高存款准备金率，还出台了“新发放贷款的付息率不得超过30%，投资贷款的增速不得超过10%”的规定，使得信贷供应持续趋紧，特别是加强了对房地产投资贷款的审查。受此政策影响，2018年下半年新增自住按揭大幅下降，表明贷款机构的信贷标准和风险评估标准均有所收紧。与此同时，由于融资成本上升，中国各大贷款机构都适度提高了抵押贷款利率，加重了购房者的债务负担。鉴于目前澳大利亚家庭的高负债率，今年澳大利亚房价的大幅下跌将引发真正的金融风险。因此，市场希望澳大利亚政府的审慎监管措施将“进一步放松”，以缓解房价的下行压力。

与此同时，澳大利亚联邦储备银行可能会改变多年来保持1.5%低利率不变的政策。目前，澳大利亚绝大多数住房贷款都是可变利率贷款，贷款成本的任何变化都会对信贷需求产生重大影响。从根本上讲，澳大利亚房地产市场要想实现软着陆甚至走出谷底，仍有赖于宏观经济基本面的大幅改善和澳大利亚居民收入的大幅增加。因为购买住房需要购买者有信心和承担责任的意愿，消费者的信心将决定澳大利亚房价的最终趋势。(堪培拉经济日报记者翁东辉)