新房小户型回温 二手房冬眠

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编者按:再过一周，北京商业市场将迎来“3.26”新政实施两周年。在过去的两年里，开发商经历了从侥幸和焦虑到妥协和寻找出路；买家的心态也是从买或退，到租或住，卖或等待；对于大兴、房山等商业项目集中的地区，从热开放到速冻；过去两年，市场的真实情况如何？挂羊头卖狗肉的违法行为存在吗？对于土地资源稀缺的北京来说，如何改造现有项目？未来市场在哪里？本期《新北京楼市周刊》推出“北京3.26商业新政二周年专题报道”。

继2017年住房认定、贷款认定和住宅楼“分离”之后，北京楼市在当年3月26日再次在规范商业和办公项目管理方面发挥了重要作用。《关于进一步加强商业和办公项目管理的通知》(以下简称“3.26‘商业限购令”)的发布，使北京商业市场的交易量和价格在同一年出现下降，几年来火爆的商业市场交易几乎冻结。到目前为止，在很多机构的统计中，商业市场还没有恢复到鼎盛时期的活力，交易情况也没有发生明显变化。

在“3·26”商业限购令出台两周年之际，《今日北京商报》记者走访了商业库存“重灾区”大兴和房山，发现商业项目价格较市场高峰期大幅下降。其中，总价较低的小型商业产品的“交易难”局面有所缓解，部分急需购买的买家受住宅资质缺乏或支付能力有限的制约，仍将商业项目作为住房转型的首选。但是，对于不符合购买资格的个人购买者，开发商向购买者推荐专业的第三方代理空壳牌公司，使不符合购买资格的客户“曲线购买”的操作依然存在。

新房:小型公寓的活动略有改善

被“3月26日”商业限购令压制的商业项目并未恢复往日的活力。

根据和硕机构的监测数据，商业限购后两年(2017.3.27-2019.3.26)，商业项目的供货套数和交易量分别比限购前两年(2015.3.27-2017.3.26)下降了73.5%和81.04%。据中原地产研究中心统计，自“3·17”新政和“3·26”商业限购令实施以来，北京商业项目成交量同比下降90%以上。诸葛在《找房子》中提供的数据更清晰、更直观地展示了交易量的变化。“3.26”新政出台后，北京的商业和办公项目交易量大幅下降。自2017年4月以来，商业和办公项目的平均月营业额为296套，办公项目的平均月营业额为684套。

《京华商报》记者今天在大兴区和房山区这两个调控“重灾区”的大型商业区考察了许多项目，发现目前出售的大部分房屋都是限购前获得证据的旧房遗留下来的旧房。虽然在转换速度和可销售数量上有微小的差异，但共同的特点是交易被忽略，但市场需求活动最近略有改善。

位于大兴区亦庄板块的老商业项目林肯公园，目前也有一些房子出售。虽然它已不再是过去高价抢购的风景，但由于它位于亦庄核心区，周边设施齐全，价格已领先于该地区同类商品房。根据该项目销售人员的陈述，目前出售的房屋约为100平方米，精装修价格为5万元/平方米。据悉，该项目前期价格高达7万元/平方米。

与大兴区类似，房山区长阳和良乡没有新的商业项目推出，出售的小户型房屋是尚未清算的商业项目的下游销售，商业产品销售价格基本处于历史低点。

在长阳，万科fcc中心城的销售办公室不接待顾客，尽管它的门户是敞开的。该项目的销售表明该项目的房屋已经售罄。当《北京商报》记者问及未来是否会有新的住房推出时，销售人员坚称整个项目已经清算。不过，一位自称熟悉该项目的人士表示，事实上，未来万科fcc中心城将会推出商业产品，新一批房屋可能会在4月份获得预售证书，但在获得预售证书之前不便于宣传，该项目的价格未来可能会接近3万元/平方米。据了解，目前该地区商品价格大多在26000元/平方米。

鸳鸯时嘉位于良乡大学城，是房山区2019年1月至2月唯一一个有网上签约记录的商业项目。据统计，今年前两个月，该项目签约套房11套，平均面积约50平方米，平均售价24800元/平方米。

鸳鸯时嘉的销售人员今天告诉《京华商报》，该项目在2017年购买之前已经投放市场，商业产品全部是复式的。此前，在购买限制开始时，一些在早期阶段认购的客户选择退出，因为他们无法全额支付基金。此外，一些客户认为商业市场的利润空不愿意再次购买，所以他们退出了十几套房。为此，公司决定以特殊价格的形式清算该项目。目前，这些房子已经陆续售出，只剩下两栋房子出售。一个是一层27平米的公寓，总售价约80万元；另一个是位于14层的一套45平米的公寓，单价优惠约为22000元/平米，总价约为100万元。

二手房:价格上下颠倒，附加成本高，很难再交易

事实上，商业项目中的新建和二手房都没有幸免于整个商业市场的萧条。从过去备受追捧的“热蛋糕”，到房地产投机者手中的“烫手山芋”，再到盲目跟风的置业者，从“3·26”限购令发布的两年来，前些年在北京顺利售出的商业项目，现在都面临着“卖不出去”的尴尬局面。

《京华商报》记者今天走访大兴区商业市场时了解到，项目的附加值没有达到业主的预期，商业限购令中严格规定的再交易对象条件是限制商业地产重返市场的主要因素。

一位熟悉大兴区房地产市场的销售人员今天告诉《北京商报》，该项目商业产品的最低售价约为28000元/平方米，市场最高售价接近35000元/平方米。然而，打算在不久的将来出售自己房子的业主们已经喊出了每平方米3.8万元的价格，但是很少有人关心他们87平方米的中小房子。据报道，当时业主的购买总价为256万元，按面积计算，每平方米单价为3万元。

“我买商品房已经很多年了。除了购房后必须缴纳的房款总额和契税、公共维护费外，我还承担商品房持有期间的装修费、税费等所有费用。这样，持有成本就不低了。如果你按原价出售房产，你就不能接受。这应该是多年来的附加值。”经过与潜在买家沟通协商，上述业主将房价从最初的3.8万元/平方米下调至3.4万元/平方米。

然而，每平方米4000元的价格优惠并没有吸引之前咨询过的买家。

根据上述知情销售人员的陈述，买方认为二手房交易税费多，税费高。如果二手房没有明显的价格优势，最好购买新的商品房。

未来:价格见底的市场会复苏，但不会复苏

和硕首席分析师郭毅表示，在“3.26”商业限购令下达后，北京商业市场的交易量和价格均大幅下降。目前，由于新的调控政策对商业项目规划、销售目标、购买资格和信用监管等方面做出了许多规定和要求，商业产品面临着巨大的淘汰压力，许多开发商降低了此前的价格预期，小型商业产品价格基本进入触底状态。

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师郭世英也指出，目前北京的商业和住宅市场仍处于低点，并把这种情况归因于政策不确定性造成的观望。“目前，北京的商业产品存量仍然很大，特别是大量新的商业项目。由于至少500平方米的产权限制以及不允许上下的规划和设计限制，开发商面临着巨大的销售困难。”

但是，值得一提的是，郭毅指出，目前小型商业产品的供应量有限，其总价低、稀缺程度日益显现的价格优势，确实吸引了市场上一些只需要客户、有真正办公需求但尚未达到北京市住宅购房资格的小微企业。从近期小型商业产品需求侧的市场表现来看，北京商业市场目前呈现复苏迹象，但尚未达到“复苏”阶段。

“自‘3·26’监管以来，随着小盘商品的低价和稀缺，北京商业市场的冻结交易状况逐步得到缓解。但事实上，市场只是在复苏，远未升温。受调控的影响，目前商业产品的价格确实有了明显的下降，但租金水平并没有明显的调整，租售比也还可以。”郭毅接着说道。