千亿新城控股的隐忧：重仓三四线城市 或存去化难题

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关于公司是否存在利润调整，上海证券交易所连续发布了16个问题。4月17日，新城控股用3万字的篇幅回答了上海证券交易所的问题。

据公司介绍，由于新收入标准的实施，归属于母亲的净利润增加了6.62亿元。此外，新收入标准中与合同收购成本相关的调整不会影响公司2018年的经营收入。

同时，该公司也承认存在四线城市库存高、淘汰率低、持有重资产的五岳广场是否可持续等风险。

60%的库存是集中的。第三，四层城市

4月17日，新城控股(601155.sh)回复上海证券交易所，显示2018年公司总可销售价值为3378亿元，一、二线城市占47.94%，其余集中在三、四线城市。

三是公司四线城市市场，包括长三角地区和非长三角地区，可销售价值分别为1372.05亿元和386.39亿元，合计1758.44亿元，占当年公司可销售价值的52.06%。

截至2018年底，公司存货余额为1455.73亿元。第三，长三角地区和非长三角地区的存货分别为602.50亿元和291.85亿元，占公司存货余额的61.44%。

此外，年末存货规模占总资产的44.07%，同比增长90.59%，主要是由于2018年长三角地区新增土地储备164处(总建筑面积4773.24万平方米)。

2018年，公司实现合同总价值2210.98亿元，相当于当年可销售总价值，年淘汰率为65.45%。然而，这种情况在2019年上半年立即被打破。由于政策的影响，该公司净化住宅产品的能力呈下降趋势。

根据回函显示，2019年1月，公司推出了18个新的房地产项目，开业当月平均去污率为54.45%。以年初未售价值计算，2019年第一季度实际可售价值为1519.27亿元，实际销售额为467.14亿元，净化率为30.75%。

该公司表示，2018年和2019年第一季度，该公司在三、四线城市的房地产合同销售额分别占50.72%和59.51%。由于调控政策的持续影响，从2018年下半年到2019年第一季度，公司三、四线城市的房地产下降率逐年下降。

公司60%的库存集中在三、三线四线城市市场，该市场受当地人口增长、人均可支配收入、购房政策调整等因素影响波动较大。公司在三、三线城市的未来房地产开发和销售存在很大的不确定性。

数据显示，近年来公司存货周转天数呈上升趋势，2018年达到1165.67天，去年同期为798.65天。

商业地产会成为负担吗？

除住宅产品外，控股商业地产是新城控股实施“地产+商业”两轮驱动的重要策略。

在这方面，公司更倾向于以重资产的形式持有商业地产，外界认为公司将培育住宅业务之外的新增长点。

截至2018年底，公司拥有和经营五岳广场96个，其中89个为公司以重资产形式持有，占93.68%。

所谓的资产评估意味着投资、开发、建设和独立经营。这种模式的缺点在于对资金需求和运营水平的要求较高，回收资金的成本周期较长。

公司持有商业地产，主要通过出租物业和收取管理费来获取收入，这已经尝到了甜头:2018年，公司在“商业地产出租与管理”领域实现收入22.13亿元，2017年实现收入10.19亿元，同比增长117%。

虽然公司非常重视商业地产带来的收入增长，并分担住宅业务部门的风险，但实际上，未来也有不小的担忧。

公司拥有的89个五岳广场中，24个位于二线城市，45个位于长三角地区的三、四线城市，20个位于其他地区的三、四线城市。该公司持有的商业地产占四线城市的73%。

第三，考虑到四线城市的商业环境和电子商务业务的影响，公司在商业地产上投资过多，回收周期过长，可能成为“负担”。

此外，商业地产扩张的规模和数量在未来能否继续增长还存在不确定性。

根据回函，2018年投资性房地产的公允价值变动收入占母公司应占净利润的26.78%，主要是由于公司当年在建及新开业的五岳广场投资大、规模大、数量多所致。