转手就赚200万！成都再现万人摇号抢房 看一眼样板房要排队两小时

本篇文章7375字，读完约18分钟

今年年初，小洋春市场在楼市中席卷全国。经过几个月的燃烧，这种小热量似乎正在逐渐冷却。

如今，坚持“无投机住房”已成为全国房地产市场的主导方向。作为一个所谓的新的一线城市，成都楼市似乎仍然有一个高温。证券时报e公司记者注意到，自2019年以来，成都土地拍卖市场竞争异常激烈，许多地区的土地拍卖底价创下新纪录，甚至远高于地块周围二手房的挂牌价格。

面粉比面包更贵，正是在这种背景下，在成都这个主要城市，早期征地和较低建筑价格的新房子仍然是买家热衷追求的目标。自6月份以来，成都先后推出了华润粤西、仁恒滨河湾等热门楼盘。由于与周边二手房存在明显的价格“剪刀差”，一些房产再次被万人抢购，总价350万元/套的房子也被视为包心菜价格。

土壤拍卖价格持续上涨

2019年3月12日，已经停产两年的成都茶店迎来了49.9亩商住用地的拍卖，吸引了36家开发企业报名投标。

据网易地产称，上述土地最终拍卖价达到56轮，德国189号商人以17.17亿元的总价、76.41%的溢价和17，200元/㎡的单价成功将土地带走。

根据数据，该地块为住宅和商业用地，商业比例上限为49%，该地块最多可开发99，829平方米的建筑。其中，住宅面积50，912.79平方米，商业建筑面积48，916.21平方米。换句话说，这个地块的未来直接指的是复杂的工程。

需要指出的是，该地块周围城市化程度较高，整个板块上一次土地交易要追溯到2016年。2016年1月，龙湖与首开联合赢得龙湖晏子、龙湖西樵天街首个开盘，底价3200元/平方米；5月份，龙湖以3700元/平方米的底价赢得了龙湖西樵的原地块；2016年11月，保利以12，140元/㎡的底价获得了两河源子地块，但该地块特殊，容积率仅为1.0，属于别墅地块。

相比之下，经过两年多的时间，该板块的土地拍卖价格出现了大幅上涨，而土地交易的长期供应中断也造成了该板块新房的短缺。2018年10月底，连珠赵华听云获得该项目预售许可证。社区共推出972套住房，清水约13000元/㎡。

仅仅两个月后，“王迪”，一个在成都的地方拍卖，再次转手，赢得了禹州房地产，这是第一次进入成都。5月16日，位于成都市锦江区三胜乡华新村2组和7组的地块以7850元/㎡的价格被拍卖，最终以18400元/㎡的底价被禹州地产以134.39%的溢价中标。根据数据，该地块土地净面积为24.26亩，计算容积率为2，可开发量为32，300立方米。根据该连锁店的数据，该地块附近的蓝谷小区5月份的参考平均价格在16200元/㎡至18400元/㎡之间。

以成都二楼的双流为例，由于近两年来该地区的房价大幅上涨，新开发的住宅小区价格频频超过每平方米2万元，这一现象多次刷新了当地居民的传统观念，被誉为“宇宙之流”。5月23日，双流东胜的一片土地以8400元/㎡的底价开始拍摄。经过几轮竞争，新力地产以13600元/㎡的价格，以62%的溢价胜出。

新立双流街区

据了解，这是双流区自2019年以来出售的第一处宅基地，双流的地价在刚刚公布后就有所回升。根据连锁数据，该地块所在区域的二手房销售相对较少。离它不远的唐湖柏林镇二手房平均价格约为13000元/㎡，海棠湾为13000元/㎡，湘南湖为12000元/㎡。

高价新房入市的再博弈

2019年初，成都当地房地产市场有一句话:“没有多少廉租房留给每个人！”

2017年，成都土地拍卖价格持续上涨，底价“飙升”了周边房价。同年4月6日，成都迎来了限购升级后的第一次土地拍卖，此次土地拍卖首次引入了融合彩票机制。在这次土地拍卖中，成都历史最高底价刷新了三次，导火索触发了三次，从而进入了抽奖过程。(成都楼市遭受重创:7万人抢走了数千套房，购房队伍绵延数公里。住房和城乡建设部有一个紧急采访！(

其中，中南建设以28.32亿元的总价和11080元/平方米的单价赢得了城北地块。当时，二手房和新建房屋的价格不到1万元；此外，位于宏牌大厦的地块的底价高达17，200元/平方米，该地块是东源地产通过抽签获得的，刷新了成都市住宅建筑的最高底价，而该区域的待售房地产价格约为12，000元/㎡。

据方天霞统计，2017年成都土地市场共出让土地260块，总出让面积约16587.68亩，同比下降6.6%，交易面积14287.6亩；然而，总营业额约为1245.3亿元，比2016年的土地销售总额605.6亿元增长了105.6%。

在过去的2018年，进入市场的新房价格大多控制在每平方米2万元以内。这不仅是新房价格受到限价令严格约束的原因，更重要的是，大多数建筑都是2017年前获得的相对低价的土地。然而，2017年全年，成都主城区土地拍卖成交价普遍超过每平方米1万元，这无疑将进一步推高新房的市场价格。

今年1月23日，成都市住房和城乡建设局局长张桥对媒体表示，市住房和城乡建设局正在研究“一城一策”的具体方案，然后将制定“因地制宜”的政策，以准确调控房地产市场。

之后，首次开业的金茂大厦于2月2日正式取得该项目预售许可证，精装房单价达到29000元，最贵单价超过31000元/㎡。该物业预售单价超过30000元/㎡，最小户型面积超过160㎡,最低总价约470万元/套。

这似乎是一个风向标。回顾2017年4月，金茂以17，160元/㎡(成都第二高价格)的底价赢得成都武侯新区162亩商住用地，地价高达90%。作为成都高端房地产的代表，它率先推出了金茂大厦的横向空，使得成都楼市圈“高潮迭起”。例如，有许多房地产销售，中介跑来跑去告诉对方，经常朋友圈，“成都即将飙升”，“如果你现在不买房子，你买不起”等等。

这种情况使得大量只需要跟风的买家感到焦虑，再次陷入一场艰难的博弈，这不仅是对高价入市的恐慌，也是对未来政策不确定性的担忧。担心放宽限购政策将再次刺激房价飙升。

“剪刀差”引爆10，000人抢房子

当房子不再注重真正的居住物业，而是附加更多的投资机会，那么房地产投机将成为一个投机品种。

随着土地拍卖价格的不断上涨，面对部分地区新旧二手房的巨大价格“剪刀差”，成都人的休闲生活被激起了涟漪，“拍新房”仍是一笔看似丰厚的交易。

2018年10月，单价约为21000元/平方米、总价超过300万元/台的天语被压垮，中标率低至3%；然而，2017年4月，在该市北部获得一等奖的中南却空无一人。2019年1月29日，中南海棠最终因无人注册而终止。

6月6日，成都市东二环路边的华润粤西项目取得预售许可证，推出356套144㎡-155㎡,精装价格约17000元/㎡。据资料显示，华润置地在2005年12月赢得的成都420厂原土地项目占地面积超过840亩，与今天的征地相比非常便宜。

多年来，华润置地先后开发了华润二十四城多期住宅项目和华润粤西项目所在地万象市商业综合体。根据连锁店的数据，新址周围的二手房价格一般在20000元/㎡以上，华润二十四城一期5月份的参考均价超过22000元/㎡,其他近期竣工的住宅项目均价达到25000元/㎡。

在新旧可比房价明显的“剪刀差”下，华润粤西瞬间成为成都网红的一道受欢迎的“神菜”，许多买家几乎闭着眼睛参加了抽奖。虽然该物业的容积率可能达到4.0，人口密集，虽然物业成本不低，但可能在5元/㎡以上，受巨大利益的驱使，这些长期居住因素并不是买家考虑的主要问题。

《证券时报》e公司记者注意到，华润粤西6月9日只开放了一天。由于申请人数众多，即使是精装标准样板房也要排队近两个小时。

近日，有小道消息透露，华润粤西共注册彩票13344张，普通7786张(中奖率为1.18%)，只需5422张(中奖率为2.56%)就可以换成136张(中奖率为92%)。鉴于这种情况，华润粤西的销售人员告诉记者，目前申请人数约为13000人，但也有一些买家考试不及格，最终通过复试的买家名单将于6月22日公布。

“豪华住宅”的突袭在开幕式上表现不佳

当大家还在惊叹于成都的另一个核心建筑——仁恒滨河湾的时候，这个被称为豪华住宅区的项目“喜欢提及”预售许可证，其精装价格为18900-21500元/㎡。

据悉，早在2009年，仁恒就以约5000元/㎡的底价赢得了这块土地，最近一次开盘是在2016年9月，成为“俯瞰板块之王”。

据证券时报e公司记者了解，仁恒滨河湾开盘时，共有207套待售房屋，建筑面积185㎡。根据公布的底价，新址的起价已达到350万元/套，这被视为成都豪宅的标准。从取证宣布的那一刻起，仁恒河滨湾立即成为全民热议的话题，购房者蜂拥而入，把这栋豪宅当成了白菜的价格。

根据链家最新数据，仁恒滨河湾二手房平均上市价格超过35000元/㎡，今年5月的最新成交价也达到34749元/㎡。瞬间，15000/㎡的“剪刀差”令人惊叹，“买得正赚大钱”的口号席卷了当地微信圈子，也吸引了许多外地买家。如果按照3.5万元/㎡的二手房价格计算，仁恒滨河湾可以顺利获得一套新房子，收入超过200万元，将来有升值的可能。

有网友表示，虽然中奖率堪比在网上玩新股，但在200多万新老房价的诱惑下，他们被骗去参加抽奖。根据网上传言，在仁恒滨河湾报名参加摇号的人数可能会超过1万人，但具体的报名人数还需要等到最终的审核结果。

随着时间的推移，许多买家的谈话内容逐渐从感叹“买就是赚”转变为“我怎么能买？你想结婚并卖掉房子吗？”绘画的风格逐渐变得奇怪了。为了买下仁恒河滨湾，大家绞尽脑汁。

许多谣言在买主中传播开来。例如，“洛杉矶四川联谊会已经组织起来了。三个小时后，第一批28人启程前往成都参加仁恒的报名。”“有没有成都的棚改男人愿意同意嫁给和撼动河滨湾的人？签订协议给予10万现金，此信息真实有效。”“工棚改造有三个条件。你可以报名仁恒滨河湾，抽时间私下谈谈。”当然，这些都是网络谣言，很可能是网民写的笑话。

一些网民甚至敞开心扉，宣布了仁恒众筹购买计划:以总价370万元/台为例，30%首付111万元，贷款259万元，月供1.6万元；甲、乙、丙三方出资，丙方代表乙方持有该房屋，三方按出资比例享有相应权益，原则上不低于5万元/㎡，并考虑出售；取得产权三年后可以出售(2025年出售)，预期年化收益率超过50%。

资金是从东到西“填满”的

自2016年下半年以来，全国房地产市场经历了大幅上涨，尤其是西部大城市房价的低迷效应，重庆、Xi、西安等西部城市房价涨幅居前。

需要注意的是，2018年主要房企明显集中在三、四线等中小城市征地，2019年主要房企回归一、二线城市，导致一、二线城市土地市场升温，楼市“小洋春”遍地开花。

首先，从2016年到现在，可以说是全国楼市的一轮大行情。从销售角度来看，2016年至2018年三年的商品房销售明显大于前几年。

第二，从房价的角度来看，虽然中国许多城市在过去三年都有不同程度的上涨，但如果从2016年10月开始的新一轮调控期被切断，我们可以看到两个不同的阶段。

也就是说，在此之前，东部城市不仅绝对房价高，而且房价相对涨幅也较大。例如，在调控开始前的2016年1月至9月，成都和西部前九名的新房累计价格涨幅为6.46%，而东部无锡在2016年9月的同比涨幅高达8.2%。从2016年全年新增住房指数来看，合肥高达46.16%，厦门为41.54%，南京为39.68%，无锡为35.53%，而同期成都仅为5.39%，重庆为7.22%，xi为6.99%(国家统计局数据)。

然后，第二阶段的房地产市场开始了，情况发生了很大变化。2016年10月之后，购房资金开始增加，并显示出从东向西流动的迹象。西部大城市房价的低迷效应非常突出，外资“逢低吸纳、横扫商品”的局面明显。结果，西部大城市的房价开始整体“补洞”，以Xi、重庆为代表的西部大城市房价也相应上涨，涨幅很大。

针对目前的楼市形势，长期跟踪房地产行业的西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐接受了《证券时报》e公司记者的专访，详细阐述了当前牛市的成因、发展以及他对成都楼市的看法。

刘璐认为，2019年房地产市场的市场分化可能会加剧，中小城市房地产市场的下行压力日益增大，而一些大城市则有上行压力。在后期，稳定控制的压力主要在于，在地价较高的城市，房地产调控不能放松，同时可以适当增加土地供应，缓解土地市场的供需矛盾。刘璐多次强调，员工必须加强行业自律。成都楼市“软着陆”的现状来之不易，房地产市场的各方都应该倍加珍惜。

刘璐指出，在2016年10月之前的几年里，Xi市的房价一直在巩固甚至下跌，但从那年10月开始，随着其他城市开始调控，Xi市的房地产市场立即开始上涨，直到现在。

从2016年10月到2017年底，Xi安新房指数累计上涨约15%，同期排名全国第一；同期，重庆新房指数也上涨了12%以上，在全国排名第六；类似的城市包括广西北海、安微蚌埠和广东韶关。

在2016年的这一轮大房地产市场中，西方城市的房地产市场从前些年的滞胀状态中崛起。现阶段，总体价格涨幅超过了东部城市，这些城市的价格基数较大，监管较为严格。

但是，从全国房地产市场的整体来看，刘璐认为，这一方面反映了西部城市房地产市场的“价值回归”。毕竟，许多西方城市都有良好的经济条件，房价不应该比东部同等经济规模的城市低太多；另一方面，也反映了国家购房资金由东向西的"填坑"转移。毕竟，这些西部城市房价的涨幅远远高于同期当地gdp、人口、工业发展等经济“基本面”的涨幅。

新旧房价“颠倒”的过早调控

在2016年下半年之前的几年里，许多在成都买房的人觉得他们在“赔钱”，因为成都房地产市场前几年的增长率明显低于中国东部同等经济规模的城市。

刘璐指出，一些购房者在2007年买了新房，花了十年时间才把它们处理掉。然而，通过比较Xi和重庆，我们可以看出，现阶段整个西部城市的房地产市场都比较疲软，所以成都的情况并非如此。2016年下半年，成都房地产市场开始出现明显的回暖迹象。具有里程碑意义的事件是当年的“6.29”拍卖会，标志着外资开始进入成都。随后，成都南部的一些房地产价格开始持续上涨，但整个城市仍然相对平静。

但是现在问题来了。2016年下半年，随着城南部分房地产热，成都楼市出现了一些异常现象，引起了社会的高度关注。这直接导致了成都在随后全国范围内严厉的楼市调控中被列为“热点”城市，但实际上，成都当时的房价只是呈上升趋势(成都与无锡上市前的比较可以比较)。

在刘璐看来，成都被列为热点城市还为时过早，还没有开始严格监管，这是近年来成都楼市诸多问题的根源。

他进一步指出，这些问题在2017年开始变得越来越突出。虽然许多滞胀城市的房价在前期(2016年下半年之前)开始大幅“回补”，但成都的新房价指数同期下降了2.87%。在股市方面，成都二手房价格同期明显上涨，导致了一个严重的后果，即新房和二手房价格严重“倒挂”。

刘璐多次强调，我们不应该只看成都一个城市或一个房地产，这是有偏见的。在当前房地产市场和整个西部城市房地产市场环境的背景下，它更准确、更公平。最终，这些“颠倒的”价格差异在2018年5月累积，在房地产市场上形成了另一个分水岭。

2018年成都楼市“5.15”新政出台后，投机性购房受到很大限制，随之而来的成都二手房价格下跌可以看作是政策和市场共同作用的结果。毕竟，上上下下是正常的。可以清楚地感觉到，2018年5月以后，成都市的新房限价令政策有所调整，变得更加灵活，也就是说与征地价格的联系更加灵活，高价位的限价令更加宽松。

中介机构帮助行业加强自律

刘璐告诉证券时报e公司记者，成都楼市在2018年5月下半月开始“软着陆”。也就是说，随着二手房价格的自然下降和限价令的弹性带来的新房的增加，以前的差价“天翻地覆的差价”越来越小，甚至在一些地区消失。

由于新旧房价没有明显的差价，投机购房的群体逐渐消失，新屋100%中标的楼盘越来越多。刘璐认为，自“5·15”新政以来的一年里，成都楼市发生了许多可喜的变化，直觉感觉楼市更加“正常”。事实上，其他城市在成都的房地产市场也存在问题，但过早开始监管的“板”(与Xi、重庆等城市相比)打击了成都，成都行业也应该吸取教训。

在回应仁恒滨河湾的抢购热潮时，刘璐表示，这两处房产有点特殊，各地相关房产的土地供应都比较早，基本上是十年前卖的土地。该地区(指攀钢)征地平均底价估计为4000元/㎡至5000元/㎡,该地区最贵的底价为7600元/㎡。因此，如果按照与底价的联系来设定限价标准，这方面的项目定价不会太高，差价会引来投机，这其实是正常的，华润粤西也有类似的情况。

不过，刘璐提醒说，毕竟很早就征地的项目并不多。目前，成都新屋销售项目的主力仍可能是2016年及以后获得土地的项目。事实上，随着成都楼市的持续“软着陆”，新旧房价的差距已经急剧缩小，这对投机性购房者来说吸引力不够。因此，成都大部分楼盘应该有较高的中标率，这将成为成都未来新屋市场的常态。

这个案例进一步表明，目前中国房地产市场的分化正在进一步加剧，不仅在不同的城市，而且在同一城市的不同地区。刘璐认为，成都楼市分化加剧是客观事实，这次暴露出来的一些问题值得警惕。

刘璐还注意到，一些中介机构正在网上流通，为房地产投机筹集资金，这是值得关注的。尤其是在中介行业，近几年几乎每次成都楼市成为全国焦点，背后都有中介从业者。但事实上，中介行业和城市中的房地产市场是一种直接的共生关系；如果楼市好，中介业务就会好，当楼市受到冲击时，中介就会有困难。

一些中介行业的夸大宣传和过度炒作导致了成都楼市的不利局面。一个非常重要的诱因是行业自律出了问题，使得成都楼市一些看似偶然的小事件演变成系统性问题。刘璐强调，员工必须加强行业自律。成都楼市“软着陆”的现状来之不易，房地产市场的各方都应倍加珍惜，这关系到包括购房者在内的所有人的切身利益。

自2018年以来，成都市披露了一批房地产企业和中介机构的违法行为，并对相关单位和人员进行了处罚。

近日，成都市住房和城乡建设局相关负责人也表示，成都市将进一步加强房地产市场监管，严厉打击房地产企业和中介机构的违法行为。