海南楼市：壮士断腕的改革样本

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一个强壮的人决心折断他的手腕，但是他的心是真诚的，他的野心是坚定的！海南用实际行动告诉世界房地产市场监管应该是什么样子。

李玉佳

没有哪个省市像海南这样对房地产市场的痛苦有如此深刻的理解。20世纪90年代初的房地产泡沫让“天涯、海角和烂尾楼”成为海南的三大景观，而海南的神秘故事——在别墅里养猪，在地基上养鱼——传遍了全国。经过仔细考虑，一个没有红绿灯、出租车和程控电话的岛屿上有数十万人想一夜暴富，一夜之间出现了2万多家房地产公司。这对海南来说无疑是一场灾难，因为它刚刚建了一个省，还没有形成基本框架。

真正伤害海南经济的是房地产本身。在泡沫破裂之前，整个岛屿都笼罩着狂躁的气氛。泡沫破裂后，它深陷债务泥潭，长期的善后处理扩大了海南与内地之间的基础设施差距和人口红利差距。因此，自20世纪90年代以来，工业化和城市化这两个互动红利被所有的省市分享，无论是在长城南北还是长城内外。然而，海南，它独自悬挂在国家领土的南端，分享最少。

对于“海南的困难”，国家有良好的意愿，海南享受到最多的政策红利。例如，1988年建立了省和特区，2010年建立了国际旅游岛。发展经济学有两个概念，即“路径依赖”和“路径锁定”，即经济进化或制度变迁，具有类似物理学的惯性，前一个发展的结构锁定了后一个发展的路径。因此，政策只是一个外部原因，市场的内生推动可以发出强大的集聚效应，就像鲜花在远处吸引蜜蜂一样。

国际旅游岛的定位很高(“两区三地一平台”)，听起来像是一种情感的涌动。但是，落地的每一步都要有完备的基础设施、人才储备、政府和社会治理(如中国旅游改革创新试验区，“两区”之一)。然而，海南缺少许多这样的东西。因此，在2010年以来的10年里，全国房地产市场的空前繁荣不可避免，国际旅游岛被异化为房地产热潮，这也就不足为奇了，这给海南带来了新一轮的房地产依赖。

2019年以前，海南的房地产是唯一的一个，其投资和税收的贡献率都是50%，有些市县超过了70%。海南的房地产依存度在全省排名第一；海口和三亚是排名前两位的城市。在“住无投机”的新时代，海南要想重生，就必须“以壮士断腕的决心，减少对房地产的依赖。”2018年4月，海南出台了“全球限购、五年社保、七成首付、五年销售”的最强监管，彻底告别了对房地产的依赖。

在全岛自由贸易区和自由贸易港的蓝图下，海南确定了旅游、高科技和现代服务业三大支柱产业。可以说，告别了苦心经营的房地产之后，这是一个要求稳定、深远而坚定的转型。然而，在“路径依赖”下，首先要做的是“基本修复”。任何一个支柱产业都需要人，人才是制约海南发展的“三大痛点”之一。事实上，海南吸引了最勤奋的人。自2018年以来，它提供了8项新的人才政策。问题是海南与内地在地理位置、工业、教育和科研方面存在很大差距。

2018年，海南共引进各类人才6.1万人。以这样的速度，很难实现2025年“百万人才进海南”的目标。即使人口增长，海南也比不上大陆。以省会海口为例。2018年，海口市常住人口为230.23万人，比上年增加3.02万人。除去自然增长的18，100人，每年的机械移民人口只有12，100人。然而，在宁波、东莞、长沙和其他新的一线城市，人口在2018年增加了10多万。

因此，在“下半年”的存量人口城市化，海南省坚决取消了限制定居。当然，即使如此，人口也不会有明显的增长。毕竟，石家庄已经在零门槛上安顿下来，杭州已经将门槛降低到大学程度，而中国大陆的三个四线城市都已经开放并安顿下来。因此，在海南的“户籍改革”计划中，取消了农业和非农业户籍之间的差别，建立了以社区为基础的定居制度，旨在实现公共服务的均等化和全覆盖，并以最大的诚意吸引人口。

一个强壮的人决心折断他的手腕，但是他的心是真诚的，他的野心是坚定的！海南用实际行动告诉世界房地产市场监管应该是什么样子。从今年1月到8月，海南的房地产销售面积下降了52%，销售量下降了50%，这是对长期过度依赖房地产的一次性总清算。今年以来，海南进出口、引进外资等新的动能迅速孕育，但房地产减半后，金融负增长，经济不达标，这些都是与吃饭和发展相关的现实问题。人们希望在去除腐烂后，新的肌肉能尽快诞生。

(作者是高级房地产研究员)