三大机构解读北京楼市 回归理性成共识

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本报记者周

全球房地产服务提供商第一太平戴维斯(Savills)、仲量联行(Jones Lang LaSalle)和戴德梁行(dtz)分别发布了2019年第三季度北京房地产市场研究报告，全面解读了第三季度北京写字楼、商业零售、住宅建筑和大规模投资等不同细分市场的最新动态，并对未来趋势进行了展望。

第一太平戴维斯(Savills)华北区董事长安东尼麦奎德(Anthony mcquade)表示:“中国房地产的市场化经历了近30年。在近30年的历程中，房地产业从萌芽发展成为支柱产业，成为中国城市化进程的重要推动力，为人们的住房、工作、消费等需求提供了强有力的支撑。然而，随着时间的推移，房地产的作用正在发生变化，它正逐步从经济增长的主要驱动力转变为稳定器。特别是，中国明确提出，不应将房地产作为刺激经济的短期手段，这表明房地产行业正在获得理性回报。事实上，从长期来看，中国经济仍在稳步增长，中国房地产业在未来相当长一段时间内仍将保持一定的增长速度。”

根据上述三家机构的最新市场调查结果，由于近期的经济低迷和监管，北京写字楼市场的租金压力很大，空的入住率也在上升。2019年第三季度，北京甲级写字楼市场继续迎来供应量。根据戴德梁行的数据，前三个季度，北京写字楼的有效净租金为每月每平方米388.16元人民币，同比下降2.0%和3.7%，空的入住率上升了1.3个百分点，达到10.2%，而核心商务区的入住率保持稳定在5.6%。北京的平均租金已经连续三个季度环比下降。随着新项目的不断交付，北京写字楼的整体市场竞争日益激烈，业主的压力也越来越大。

「虽然经济持续面对下调压力，但一些规模庞大而稳定的租户会充分利用现时写字楼市场更灵活的租金和更多租金选择，寻找合适的升级机会。」仲量联行华北区董事总经理张颖说。

与租赁市场的压力形成鲜明对比的是，商业房地产投资市场依然活跃，国内外投资者也很活跃。前三个季度的总交易量超过了2018年的年度水平。与此同时，由于今年上半年的销售好于预期，一些高品质购物中心的业主对项目结束时的表现更加乐观。工业物流市场的租金增长率进一步放缓，但黄金地段的仓库空房间的租金需求保持稳定。在高端住宅市场，新供应集中在第三季度，整体需求保持稳定，销售价格适度上涨。

就普通商品房销售而言，第三季度恰逢传统的“金九银十”楼市销售旺季，但北京一手普通住宅市场的销售并未因旺季的到来而飙升。一手普通住宅市场供应面基本保持稳定。新增供应面积131.5万平方米，同比分别下降1.7%和24.7%；同期，一手普通住宅交易面积135万平方米，同比下降31.8%，同比上升26.9%。目前，北京住房市场的监管基调仍在变得越来越严格，特别是在中央政府明确表示“房地产不会被用作刺激经济的短期手段”之后，开发商和潜在买家都调整了对当前房地产市场的心理预期。

值得一提的是，2019年前三个季度，北京市区更新办公楼新增供应量占全市新增供应量的40%，达到25.9万平方米。城市更新项目以其时尚的设计、智能化的办公环境、充足的可出租面积和可降低企业租赁成本的布局设计，尤其受到企业租户的青睐。对此，戴德梁行华北研究部部长魏东表示，随着北京市政府“优化商业环境”和“打造智能建筑”举措的启动，中心城区部分旧办公楼的升级改造必将成为北京写字楼市场未来的发展趋势。

专家认为，写字楼是实体经济的办公载体，所以写字楼商圈可以充分整合人流、物流、资金流和信息流，为企业带来更多商机。随着北京高技术互联网、金融、高端服务业等优质产业的不断发展，建筑经济将在经济发展中发挥越来越重要的作用。总体而言，北京的房地产市场正逐渐变得理性、稳定和放缓。展望2020年，北京房地产市场不会出现大幅波动，房价将主要平稳运行，并可能小幅上涨。