买房又双叒送宝马?上海楼市遇冷 房企消化库存压力大

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买房送宝马？在“地王盘”的背后，有些房子不能卖，有些房子不能抢...

作者|猫哥

买栋房子，然后把它送给宝马。

每到“金九银十”，买房子送宝马的好事接踵而至，宝马几乎成了买房促销的标准。去年的这个时候，上海的宝山和广东的阳江也发出了投资邀请。

虽然它已经在玩弄剩下的梗，但今年，仍然有一群模仿者。

猫哥甚至看到了“广州首付1万，宝马总价28万”的促销信息，有点吓人。如果你寄了，我真不敢相信。

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这一次，“最受欢迎”的模仿者也位于上海宝山。最后一次，宝马的主角被派去吸引距离永和大厦17公里的“中央封印”。

红色背板上的“送”字很醒目，合在一起就是“买房子，一步送宝马”，旁边是一辆全新的宝马汽车，很有冲击力。

话说，中央封的这个盘子也不少。

2016年8月17日，宝山区古村镇一处总建筑面积约12.6万平方米的宅基地被建发、首开、中粮集团以67.9亿元的总价中标，地价为115%，底价为53727元/平方米，成为当时宝山古村的“地王”，也是上海外环最高的底价。

经过建发三年的交易，“古村王迪”成了高层别墅的“中央印章”项目，在拿到预售证书进入市场前就丢了一把火。

然而，大火并没有烧毁这个项目。

6月27日，中央印章以平均63000元的价格开启，最高价68000元，最低价55000元，与底价基本持平。按照这个价格，它基本上是亏本出售的。

户型面积从85到95平方米，也算是“只需要户型”。

然而，销售并不理想。毕竟，这是保山第一个均价为“破六”的项目，与新的“破五”相比实在没有吸引力。

上海房地产交易中心的“网上房产”显示，自6月27日首期开盘以来，6月份已售出9套，7月份售出71套，8月份售出29套，9月份售出25套。最终，344套房屋中只有134套售出，其中两套已经退役，去污率不到40%。

二期已经拿到了预售证，开业在即，所以国庆前后有一个表彰活动，就是“买房子送宝马”的活动，很多人真的是为了这个折扣去看房子。

就这样，也是在玩套路。你认为是“发送”，但实际上是“绘图”。当你在10月份签约时，你获得了宝马5系轿车的抽奖资格，你得到的只是轿车的“10年使用权”。

这种例行公事一点也不真诚。

虽然永和大厦在当年的远郊，但人们真的把它送人了，所以如果他们不需要车的话，可以打折。其他玩这种套路的人至少会被标上“平局”。

总之，消化库存的压力太大了。

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事实上，整个上海市场并不好，“日式光盘”基本上是罕见的，数千人摇晃的盛大场合已经不存在了。

9月中旬，上海著名的崔静大厦前滩板块上市，半年后，前滩推出了一个新板块，被视为净红板块。公寓类型不错，摇号不需要冻结资金，961组306套房终于得到了有效的认可。

据我们所知，2018年，中粮前滩海景1号项目(也位于前滩)推出了437套，彩票玩家人数达到3127人，而“房价”仅为13.98%。此外，在确认阶段，需要确认100万元，核实285万元。

同前潭，同“红”，但生活不同。

近1000人接受了彩票，并没有把崔静名宅变成“每日光盘”。目前，仍有71套可供出售，所有推出的10栋建筑都处于"待售"状态，没有一栋被清算。

9月份，近20个项目在上海开盘，但在上海近7天的销售名单中，只有黄山金亭和崔静大厦进入销售前10名，而其他8个项目要么是商业项目，要么是2018年底开盘的老项目。

据审评委监测，今年国庆黄金周期间(10月1日至7日)，30个典型城市新增商品房交易面积为167万平方米，同比略有增长，增幅为3%。在一线城市中，只有深圳同比增长了80%，保持了一线城市的人气，北京增长了10%，而上海暴跌了83%。

春节前，重点城市正在加速推进。尽管推动创新是主流，但供应量仍然相对较大。根据中央参考研究所的数据，在春节前一周，全国各大城市启动了105个项目，共有19，171套住房。在9月30日至10月6日的一周内，开放项目的数量减少到44个，有7435个住房单元。

下降的不仅仅是房屋数量，还有平均拆迁率。

国庆周期间，开放项目的平均拆除率从前一周的63%下降到42%。黄金周的新房也卖得不好。

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虽然房子整体上不容易卖，但还是有“畅销书”的。

什么样的房子卖得好？

一种是传统意义上的“撒谎挣钱买房子”。

例如，在南京江北自由贸易区有一个河流和城市项目。据说，区位优势明显，升值空间大的是空房，而在南京的整体限价令下，房价可以低于周边的房子，而且还是可以“买”的。第一阶段开放了200多套，7000多人报名，第二阶段开放了300多套，7000人报名

此前在杭州，“千人劫屋”是小事，8800人的登记人数并不高。有一个公寓项目，有178栋房子，吸引了29，500人成功报名，还有11，000人的资格要审查，最终的中标率为0.6%。

另一个是人们无法接受的“疯狂促销”。不管是常规还是诚意，“降价”的问题在全国人民心中仍然很有分量。

进入9月后，市场迎来了“全员售房”的局面。当二手房业主还在为是否降价出售而苦苦挣扎的时候，房地产龙头企业已经开始了降价的“战斗”，一些房地产企业甚至拿走了kpi。

效果也很明显。

房地产公司已经公布了9月份的数据，市场感到震惊。恒大9月份实现合同销售额约831.1亿元，同比增长约73.8%，同比增长约31.9%，创下恒大单月合同销售额新纪录；碧桂园9月份合同销售额为515.8亿元，同比增长40.39%；世茂的月销售额达到320.9亿元，比上个月增长49%，比上年增长57%。

降价是有用的。

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然而，进入第四季度后，尤其是黄金周之后，不确定因素再次增多。

10月8日，新的基于lpr的抵押贷款利率政策正式实施，新发布的商业个人住房贷款利率以最近一个月的lpr为定价基准形成。

第一套不低于lpr，而第二套不低于60 bp(基点)。

央行在9月20日发行了最新一期的存款准备金率，一年期存款准备金率下降了5个基点。在RRR整体降价后，低利率定价降低，五年期lpr为4.85%，与前一期相比保持不变。

在新政的第一天，许多城市都调整了当前的抵押贷款利率，而且各地的加息幅度各不相同。

北京第一套房在低利率基础上增加50个基点至5.4%，第二套房增加105个基点至5.9%，与此前基准利率后的按揭利率基本相同；南京第一套房加80英镑，第二套房加105英镑；苏州，一个炎热的城市，第一套房收费120英镑，第二套房收费150英镑。

未来，城市间的利率差异将会更加明显，但总体趋势是低利率下降不大。毕竟，低利率政策的目标之一不是刺激房地产。除了银行的报价之外，每月的贷款利率调整和各银行增加的贷款额还应考虑当前的房地产市场。

虽然后续报价还没有发布，但越来越紧，但可以达成部分共识。

在上市房地产企业的中期报告期间，许多房地产企业表示他们不会拿走土地，土地市场逐渐降温也表明许多房地产企业已经开始清理库存。

那么，折扣促销会在接下来的四个季度继续吗？

冷热不均，隐含风险。这是买房赚钱的好时机。它不见了。当然，有很多赚钱的机会，这考验你的远见和勇气。