涿州楼市：稳字底下的开发商溢价款把戏

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在经历了多轮整合炒作和调控带来的悬崖式下跌后，北京周边的房地产市场最近不断传出消息。它是触底还是向下波动？销售人员的未来是什么？所谓的积极效应有多大？北京商报今天的《新北京楼市周刊》推出了一系列关于“把楼市扔向北京”的报道，向你展示北京周边的楼市。

与其他受欢迎的地区不同，涿州是北京周边半小时交通圈内唯一一个允许非本地居民购买第一套房而无需缴纳社保或税款的城市。据《今日北京商报》记者调查，大多数“北票”选择在涿州买房，主要集中在高铁的一站式通勤。此外，涿州房价经过一轮大起大落后相对稳定。然而，在稳定的背后，一些开发商谁不满意的价格限制，开始发挥保费支付的伎俩。在二手房领域，存在着空购买率高、没有以家庭为基础的交易等问题，这些问题应该在买家选择购买涿州时加以衡量。

新房:不能写进合同的额外费用

作为环北京城市圈的一员，涿州凭借高铁出行的便利，已逐渐成为北京外埠顾客购买自有住房的首选。从北京西站出发，乘高铁到涿州东站只需25分钟左右，相当于北京地铁6号和7号站的时间，加上市内的通勤时间和1个半小时到2个小时的交通时间，这使得涿州也成为北京周边的住房选择。

由高铁带动的涿州是目前最强的概念。然而，据《今日北京商报》记者访问，这一地区的新楼盘并不多，包括华融现代城、宏坤理想湾、k2狮城等多个项目。诺达的涿州高铁新城板块仅出售给商业项目万科城际轻轨和蓝海唯一的住宅项目华苑。

作为高铁行业中唯一的住宅，华苑蓝海在涿州高铁新城的价格高达16000元/平方米，那里二手房的平均价格约为11000元/平方米。北京仍有很多买家对它感兴趣，但超高的首付已成为买家的难题。

据华远蓝海的销售人员介绍，该项目的实际备案价格不到11000元/平方米，实际售价约为16000元/平方米。额外的5000元属于“溢价”基金。

“这就是我们项目的价值。这个项目在高铁的旁边。如果政府不让它赚钱，并不意味着市场不会让它赚钱。”因此，所有的保费基金都需要单独支付，不能算作网上签约价格，不能写入购买合同，也不能接受贷款。

在项目现场，来自北京的买家曹吉祥为记者算了一下账:目前沧州市限购政策是“为本市非居民家庭购买一套住房(含二手房)，首付款比例不低于30%。”蓝海华苑81平米主两居室公寓的平均申报价格约为11000元/平米，你需要准备81×1.1×30% = 267300元“但关键是40多万元的额外费用没有写在房契或购房合同上。如果我看看房屋及建设局的申报价，我的首付比率已达到75%。”令曹吉祥担心的是，额外的40万元不受监管机构的保护。一旦开发商的资金链断裂，或者项目本身出现问题，或者他想退出，40万元的额外资金能否收回就不得而知了。

也许知道这么大的一笔钱对购房者来说是一个很大的门槛，华远蓝海的销售人员也直言不讳地表示，他们可以给予分期付款的政策，但对于那些选择贷款的人来说，总体负担仍然不小。

事实上，在涿州，不仅是蓝海市高速铁路部门的花园，而且老城区的“溢价”已成为许多新住房项目的“共同”选择。许多销售人员承认，由于监管的影响，开发商为了“获得证书”而首次开放市场时，政府备案价格太低，与目前的市场价格相差甚远。为了不赔钱，开发商不得不收取不同的“保费”。目前，大部分保费都在10万至20万元之间，而蓝海华苑收取的保费更多，因为这是一个高铁概念。

北京商报记者今天拨打了涿州市房屋建设局的热线，得到的回答是开发商收取“地价”是违法的，这部分资金容易引起纠纷。建议买家参考售楼处的价格公告表，按照“一房一价”的标准购买。

当天在售楼处，包括曹吉祥在内的买家表示，来涿州买房的北京买家有两种:第一，他们真的没钱，可以接受通勤时间的成本，不愿意租房。这些群体对价格极其敏感，首付比例如此之高的项目确实让他们望而生畏。第二，投资者。然而，经过2017年前后的一轮投机和回调，涿州市场已经稳定下来。由于缺乏概念，投资者对这个地方漠不关心。笑着说:北方三县都有分中心，固安吃熊安新区+新机场。甚至比涿州更远的高碑店也有工业企业的概念，涿州真的没有快速崛起的力量。“但正是因为这里的稳定，我才来到这里。我没想到会遇到溢价。”

二手房:无照交易的尴尬

新房有一个溢价门槛，在涿州交易二手房不容易。

据了解，由于市场需求的影响，涿州出售的二手房主要是两套，单价约为11000元/平方米，总价约为100万元。中介告诉《今日北京商报》记者，一些焦虑的业主会选择低价出售，但这样的房子并不多，这是必然的，取决于命运。

此外，由于它们都是近年来的项目，二手房的整体供应量差别不大，而且两者的户型和价格都差不多。“受市场寒冷的影响，目前二手房的议价价格非常大。例如，总价为100万元的房子可以还价为95万元，甚至90万元。有些房子还配有精装修，你可以留在包里。”据上述中介介绍，“90后”已成为购房者的主力军。目前，大多数二手房都是在不到五年的时间里新建的。社区内的配套设施和物业服务能够满足目前青少年的需求，也是“北方漂泊者”的好选择。

然而，据《今日北京商报》记者调查，无论是高铁新城还是涿州老城区，都存在二手房交易市场没有房产证的问题，买卖双方和中介机构往往私下达成协议。具体操作流程如下:首先签订“三方协议”向房主支付首付款，等到房主办理房地产许可证后再过户，然后买家申请银行贷款。

当地一家中介的工作人员告诉记者，暂时没有房产证也没关系，只影响房子的转让和贷款的办理，其他方面不受影响。“就价格而言，这种住房相对便宜。每平方米近1000元的差价可以节省一笔装修费！”中介进一步说道。

这种“物质利益”真的值得追求吗？对此，和硕首席分析师郭毅表示，没有房产证，买了房子后，就不能证明房子属于买家。一旦原所有人违约，买方就很难保护自己的合法权益不受侵犯。特别是，如果未来房价大幅上涨，之前支付的基金可能不会被计算在内，而原房主的违约概率将非常高。此外，一些商品房也可能存在问题，这将导致购房者长期处于“悬空”状态，所以购买此类房屋时要睁大眼睛。

股票:空高购买率的废墟

随着北京周边限购政策的相继实施，涿州成为全国唯一一个非户籍人口第一套住房不限购的城市。

然而，高空凝结率是不可避免的。据涿州当地二手房中介介绍，涿州大部分新建住房项目已经交付使用，但入住率不高，平均约为60%。正是这些交付不到五年的房子支撑了涿州的二手房市场。

“漳州的主要买家仍在北京。对他们来说，老城区的交通相对不方便，而高铁新城板块缺乏商业支撑，所以空的购买率会很高。将来有了漳州的发展，一切都会好的。”二手房中介感慨地说道。

目前，涿州已经引进了CSIC、中冶科技、中国五矿、中关村(000931)和华侨城等一批“中国前缀”和“国家前缀”企业，涿州的医疗、教育和商业配套设施也将同步跟进。未来，涿州将在高铁新城板块规划一半以上的商业业态，一方面弥补高铁新城板块商业配套设施的不足，另一方面提升板块的升值潜力，这将成为未来涿州房价“跳高”的关键。

对于目前漳州的楼市，当地的房地产销售人员也直言不讳地表示，从自谋职业的角度来看，考虑漳州目前无疑是一个不错的选择。漳州没有限购门槛，房价比北京其他地区更便宜、更稳定。高铁旅行非常方便；从投资者的角度来看，涿州老城目前已经饱和，投资意义不大，而高铁新城板块需要进一步开发，才能释放潜力。

在郭毅看来，涿州的发展起步较晚，由于缺乏产业支撑和外来人口流入不足，因此房价缺乏持续上涨的动力。未来，随着入驻行业数量的增加，涿州的住房需求将会释放，房价走势可能会打破“稳定”阶段。

另一种分析认为，涿州买房时不能安定下来，这也是其房价走势趋于“稳定”的原因之一。根据最新政策，在涿州定居需要缴纳三年的当地社保，这将影响大多数购房者的未来规划，购房热情也会受到打击。然而，涿州当地的需求不具备推动价格上涨的条件。